一个月前，楼Sir写了一篇千江悦·东汇的踩盘稿，反响简直不要太热烈。
光是那个留言和提问，加起来至少上百条，楼Sir这边已经完全看不过来了，还好有不少群友化身小百科，帮大家解答疑问。
讲真，这楼盘能有如此高的热度，让楼Sir挺意外的。
毕竟最近这两个月，海口入市楼盘着实不少，掰着指头，两只手都数不过来，而正是这样的市场环境，还能被众多粉丝屡屡搬上台面，想必还是有那么把刷子的。
在大家的议论中，楼Sir发现主要有3种人，一种是像下边这两位网友，直接上车，不含糊。
第二种是，一直在纠结土地年限和物业费的。
第三种就是一些纯纯的购房小白了，对于一些信息没什么概念，比如得房率、容积率、园林和配套之类的，呐，下边这位就是：
网友聊天截图
你还别不信，这种粉丝不在少数。
不过，也怪楼Sir之前写得不够深入，这次趁着帮这位网友解答的机会，再安排，顺便也能给大家一些选房建议。
得房率
饭要一口一口吃，问题也要一个一个来解答，先上第一道菜。
说起千江悦·东汇的户型，楼Sir印象实在是太深刻了。
第一次来这里踩盘时，就让我大吃一惊，暂且不说产品如何，光是得房率就甩了其他楼盘好几条街，这一点，去看过房的人应该都有同感吧。
关于得房率这件事，可以说是所有买房人的痛点了，花同样的价格，自己买的房子比别人小好几圈，想一想都觉得憋屈。
也正是为了帮大家了解这一点，楼Sir之前做过一张海口住宅得房率排行榜，统计了不下50多个热门楼盘。
而这些楼盘中，绝大部分公摊都在20%以上，得房率超过80%的楼盘少之又少。（篇幅过长，在这里就不放了）
那么，千江悦·东汇是个什么水平？
楼Sir专门扒了一下官方公示的数据，发现这楼盘得房率高达84.17%，乍一眼看上去感觉还不错？
这还不算完，楼Sir在踩盘时发现，千江悦·东汇实际得房率在95%以上。
对此，楼Sir以面积㎡的户型算了一笔账，按市面上80%的得房率折算，千江悦·东汇单价相当于普通户型的85折，折算下来每平便宜近元，这么一对比，性价比就出来了。
看到这里，你就明白为什么会让楼Sir大吃一惊了吧。
千江悦·东汇样板间实景楼Sir拍摄
当然，性价比是一方面，同样是建面㎡，套内80㎡和套内95㎡给人的空间感和房间利用率也有很大差距。
我们知道，高得房率也就意味着公摊很小，那么千江悦·东汇公摊为何这么小？楼Sir也深入了解了一下：
售楼员告诉楼Sir，一是因为开发商请的是香港设计师，对于空间的要求都做到了极致；二是项目属于小高层，消防疏散楼梯只需要一个，因此每层的公摊面积也少了几个平方；三是，项目的泛会所都是按架空层来报建的，也没有被计入公摊面积。
这一套操作看下来，可以让大家感觉到，在这里买房，自己花的每一分钱都明明白白。
户型
聊完与购房者息息相关的得房率，再看看户型情况。
上面说了，楼Sir对千江悦·东汇户型印象深刻，除了得房率高，还有另一个原因，就是赠送面积实在太多了。
可以这么说，在楼Sir踩过的所有楼盘中，千江悦·东汇的户型不一定是最好的，但送的面积一定是最多的。
关于这一点，楼Sir还八卦了一下，售楼员还是那句话：设计师是香港来的，把空间利用率做到了极致。
咱就想问一句，这香港来的设计师，都是这么实在吗？
这次因为被网友cue到要解读户型，楼Sir便精挑细选出了99㎡和㎡的两个户型，对标的面积段则是市面上主流的2房和3房。
同时，楼Sir也安排上了黑科技，方便大家一目了然：
建面约99㎡户型示意图
建面约㎡户型示意图
相信大家对户型的研究不比楼Sir差，咱直接说重点：
1）不止这两个户型，千江悦·东汇几乎所有的户型都有不少赠送面积，比如入户花园有赠送，双阳台都是送一半，飘窗部分基本都是可以直接打掉的那种全赠送。
飘窗打掉后实景楼Sir拍摄
大家知道，很多半赠送的飘窗是悬挂在外面的，只能当飘窗用，而千江悦的飘窗，是从外墙做进房间里来的。
所以，打掉以后就是实打实的拓宽面积，最重要的是，这么多的面积竟然一毛钱不收，全送，不得不说，这开发商是真的壕。
2）除了赠送面积，每个户型都有入户花园+2个阳台，业主可以根据自己的喜好和需求，把其中1-2空间拿出来改造，满足多一房的需求。
像下边这个房间，就是由其中一个阳台改造成的书房。
改造后实景楼Sir拍摄
3）每个卧室都做到了全景飘窗，即使最小的卧室也不例外，这个细节，应该很多人都没注意到，反倒是让阅遍无数户型的楼Sir多少有些惊喜。
全景飘窗实景楼Sir拍摄
这样做的好处就是，每个房间都可以把采光拿捏得死死的，无论高低楼层，都不用担心阳光不足的问题，怕大家没啥感觉，楼Sir特意做了一张图：
对了，㎡户型有样板间展示，已经去过但没发现这些细节的，不妨再去感受一下，还没去的，可以周末约上家人，直接去现场。
看完楼Sir的介绍，大家也心里有底了吧，接下来直接上选房建议：
在楼Sir看来，无论是新婚小夫妻还是四口之家，选择99㎡的2房也是够用的，这个户型不仅保证了实用性，还兼具了一定的舒适感。
㎡的户型，与其说是3房，其实就是一个3+1房，如果是改善型的家庭，这个户型基本就一步到位了，直接做4房都不会显得局促，而对于那些生活有追求且预算充足的，这个户型也是一个不错的选择。
低密社区
户型看得差不多了，接下来该聊聊容积率的问题了。
有不少人在买房时都会忽略这一点，楼Sir认为容积率跟得房率一样，对于以后的入住体验，都起着至关重要的作用，先给大家形象地展示一下：
楼Sir之前就说过，容积率越低意味着会有更好的居住品质、更少的社区户数和更多的人均配套资源，这样的社区，我们称之为“低密社区”。
说得直白一点，如果你住在这种社区：
每天出行或上下班，其他小区下楼还在等电梯，而你早已出了小区大门；
周末带孩子去游泳，别家泳池跟下饺子一个样，你家可能直接“包场”；
别人加班直到深夜，回家路上担心没车位可停，而你不用考虑这个问题；
去楼下打一场篮球，别的小区等半小时才能打一次，而你可以跟邻居独享运动的快感。
这么说，大家是不是就明白了？而千江悦·东汇，正是一个妥妥的低密社区，容积率只有1.5。
作为踩盘达人的楼Sir，海口楼盘几乎跑了一个遍，印象中容积率≤1.5的项目屈指可数，即便放眼整个市场，都找不出来几个，相当稀缺。
顺便提一嘴，观澜湖片区某项目，虽然容积率与千江悦·东汇一样，但售价却高达2.4万/㎡-2.5万/㎡。
也正是因为低密，千江悦·东汇的车位比高达1:1.6，以后入住自然不会遇到没车位、等电梯、下饺子等尴尬的现象出现。
此外，这样的社区除了以上几点，还有一个好处就是，通风采光俱佳，由于千江悦·东汇所有楼栋都是12~15层的小高层，也不用担心互相遮挡。
至于大家关心的日照是否充足的问题，楼Sir也顺手做了一张示意图，方便大家查看：
千江悦·东汇大寒日日照示意图
选房建议
楼Sir注意到，虽然开头那位提问的网友说自己是一个买房小白，但多少还是抓到了一点选房的精髓：这种以园林为卖点之一的楼盘，往往低楼层更具优势。
为什么这么说？楼Sir先上两张图，大家一看就明白。
结果是不是一目了然？
站在高楼层放眼望去，直接就是对面的楼栋，想要观赏园林，只能从楼上俯瞰，可这样的话距离太远，很难体会园林带来的美感。
反倒是中低楼层，推窗便是一幅自然画卷，满眼的绿色随处可见，仿佛置身于水系园林之中。
千江悦·东汇园林实景楼Sir拍摄
这么一看，感觉是不是一下子就上来了？
这也是楼Sir更倾向于低楼层的原因，毕竟这可是开发商花重金打造的园林，不蹭一下还真有点说不过去。
而且关于低楼层，楼Sir还发现一点也很重要：能省不少钱。
据了解，千江悦·东汇的低层户型，每平要比中高层便宜元+。
如果㎡的房子算下来就是6-7万，省下的这些钱，给老婆买一辆马卡龙配色的宏光MINIEV，平时代个步、买买菜啥的，它不香吗？
其他信息
不知不觉楼Sir又说了这么多，不知道大家对这次的解答是否满意？还有前面两位网友纠结的土地年限和物业费，楼Sir也简单说一下。
土地性质方面，楼Sir之前说过了，只要是住宅性质，问题不大，国家也早有规定，到期会自动续期。
物业费方面，虽然高了些，但这种东西跟买房一样，一分价钱一分货，顺便借用一位资深群友的话：千万不要嫌弃你的物业费贵，因为，好的物业，真的能让你的房子，以后比对面的物业费低的小区，转卖贵万。
最后，楼Sir把大家关心的其他问题也做了一个集中汇总：
1）学区行不行？
目前，千江悦·东汇的学区分别为南渡江东岸小学（市属重点）和灵山中学。
其中，灵山中学改扩建工程已正式开建，正在向建设成为省一级学校目标迈进，一期计划于年9月，二期计划于年9月完工。
值得注意的是，项目北侧还规划了两宗教育用地，照着江东新区一直是高标准建设，也值得期待一下。
2）配套行不行？
据楼Sir了解，旺豪超市已确定入驻千江悦，并选址于清悦畔，预计明年5月1日开业，总面积约㎡（相当于0.7个标准足球场），大家也不用担心日常。
然后，千江悦·东汇还自带一个6万方大型商业配套，预计年开业，楼Sir也扒到了效果图，感觉逼格还是挺高的，放出来给大家开开眼：
千江悦·东汇商业配套效果图
3）医疗行不行？
江东新区这两年的医疗配套也是动作频频，距医院新院区已经试运行，平时生个病什么的也就一脚油门的事儿。
此外，医院在建，市妇幼保健院江东院区计划明年6月竣工，医院新院区选址已确定，对了，医院江东院区。
4）开发商行不行？
这一点楼Sir之前扒过了，开发商是海南富德房地产开发有限公司（台港澳合资），注册资本和实缴资本均为3.32亿元。
用售楼员的话来说，政府管得严，所有房款打进资金监管账户，都要用于项目建设。
资金监管账户楼Sir拍摄
5）价格贵不贵？
关于售价，楼Sir再提一嘴，就按照备案价销售，单价在1.85万/㎡-1.98万/㎡区间，不绑车位和装修。
备案价公示图源海口市发改委
如果以1.85万/㎡价格计算的话，一套98㎡的户型，不到60万就能上车。
大家再联系一下楼Sir上面说的高得房率、低密社区、无敌园林等几个点，基本就是目前海口市区的刚需价格，享受高品质的改善生活了。
最后，楼Sir再问一嘴，如果是你，会选择在这个楼盘上车吗？可以在评论区留言。
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