鹏瑞，是深圳“顶豪”破局者。一个深圳湾1号，让深圳豪宅完全能叫板上海浦东，气势不输汤臣一品。世界的粤海街道，有鹏瑞树立的地标和封面！
作为房企，产品的延续，受制于土地储备。鹏瑞是顶奢型的房企代表，哪怕进到东莞、也能在莞城启动“大平面顶豪”元年。可是，在深圳，深圳湾1号后，鹏瑞项目很少。
不过，年了，鹏瑞终于在深圳有一个精品大盘要入市了。这个盘，就是位于观澜的鹏瑞颐璟。
观澜，跟龙华不一样。龙华是金茂来了以后，才搞起来豪宅。由着金茂府，破开了千万级大宅的路。
而观澜，是一直都有豪宅的。一个豪宅，在观澜湖，其高尔夫别墅一直是深圳“贵价”的代表。一个豪宅板块，是在鹭湖住区，由金地鹭湖、仁山智水一举托起了湖景资源住区。
但是，鹏瑞颐璟与鹭湖核心住区隔了1公里，不能做金地鹭湖、仁山智水亲密的左邻右里。可惜，鹏瑞颐璟未能延续深圳湾1号，成为鹭湖水景大平面豪宅。
鹏瑞首进龙华，拟推多套房中小户型居多？
鹏瑞颐璟的位置，在离仁山智水1公里以外的观澜高新园。中间隔了一条环观南路和跨三条街的工业园。
在鹏瑞颐璟，向东南眺望，视线跃过牛角龙工业园、美奇工业园，就是规模10平方公里以上的山林郊野，绿野里、还有平湖生态园里的渺渺水库。
深圳中轴一直北拓。龙华中心区住宅供应偏紧，供应主阵地已经交给观澜了。
这次，鹏瑞颐璟就以40多万建面的“大盘姿态”，前期拟推多套房。面积覆盖79-m2，明显是刚需到刚改。不像金茂府，是纯大户型。
观澜有3个新项目在建，包括鹏瑞颐璟府、御景华府、山水华庭等，同时启城家园、观澜汇等也有可能推新，下半年观澜供应非常可观。
颐璟府是鹏瑞进入龙华的首个项目，鉴于鹏瑞豪宅开发经验，鹏瑞颐璟也被戏称为“龙华版深圳湾一号”。目前吹风7月开营销中心，8月开盘，是真的快来了吗？
实探鹏瑞颐璟府，已出地面，营销中心还没建好
鹏瑞颐璟府原为龙华樟坑径征地返还项目，位于观澜高新园区范围内，向北1公里、穿过环观南路，就是鹭湖住区。
鹏瑞颐璟占地面积约5.7万㎡，总建筑面积约43万㎡。由鹏瑞集团及新基投资合作开发。项目密度5.11显然比深圳湾1号低很多，但是又不同于金地鹭湖、仁山智水的低密亲水墅区。
项目被澜清二路自然分割为2个独立组团（分为西、东两区）。西区主要由8栋塔楼、2层商业及公共配套组成；东区由6栋塔楼、3层商业、公交首末站、幼儿园等组成。
来源：咚咚找房
爱住家小编在风和日丽时，实探鹏瑞颐璟府，发现东、西两区都在如火如荼的动工中，已经明显看到出地面了。
7月5日爱住家实拍
不过营销中心还未建好，现场工人正在抓紧赶工，整修周边道路，内部已经有营销中心大厅的模样。据说可能7月底开放营销中心，以进度来看的确得赶一赶。
7月5日爱住家实拍
项目周边并没有鹭湖住区的纯粹感，生活氛围不怎么浓厚，区域面貌也比较分化，一面是观澜高新园，环境好、面貌新，道路也比较宽阔。毕竟也是钦点的“深圳高新区的一部分”。
7月5日爱住家实拍
另一面则有一些空置破旧的厂房和城中村，不过目前空置的厂房正由特区建工开发，未来会建造为产业园。
项目周边多为高新园和工业园，生活配套上比较缺乏，除了一些临街商铺外，附近暂时没发现较大规模商业的情况，居住氛围欠缺。
7月5日爱住家实拍
鹏瑞颐璟府多米外有有轨电车。但是很遗憾，目前没有地铁优势，距4号线站点百度测量至少有3公里以上的距离，出行主要依靠自驾或是通过公交换乘至地铁站。不过项目周边的公交站点丰富，公交出行也是比较便捷的。
据了解，规划中的地铁18号线以及22号线会距离项目较近，地铁交通的劣势或许可以补足。但是我们也都知道，地铁建设一般周期比较长，况且还是规划中的地铁，等地铁会相对漫长。
教育资源方面，从龙华学区地图查看，鹏瑞颐璟府初中学区为龙华外国语学校，小学学区为龙华教育科学研究院附属小学。龙华外国语学校教学口碑在龙华不错，成绩也比较优异，但是积分竞争还是比较激烈。
项目附近还有宝文学校（九年一贯制民办学校）、深圳外国语学校龙华高中部、跟深中互动不错的厚德书院（私立中学）等，同时附近还规划一所45班九年制学校，未来上学估计也会相对便利。
来源：龙华教育局
鹏瑞颐璟府的地段长期看价值相对不错，依靠高新园、产业园的优势区域未来的就业人口多，消费能力也可能比较高，但目前居住氛围不够纯粹也是事实，工业区环绕，生活配套不足是个劣势。
豪宅专家开发刚需会水土不服吗？鹏瑞颐璟5-6万/平？
观澜一向以丰富的山水资源为优势，著名有观澜湖、山水田园，还有九龙山、鹭湖区等，还有亚洲最大的高尔夫球场，依靠突出的自然资源，观澜也矗立一些别墅、豪宅的高端项目。
其中鹭湖住区可以说是观澜顶顶的富人区了，金地鹭湖一号、城建仁山智水等等汇聚，别墅和大户型的产品也非常多，想要在观澜买豪宅，住的舒服，鹭湖住区这些项目都可以满足。
鹏瑞首进龙华，选择观澜，估计也是对观澜山水资源的看好、树立豪宅标杆的潜质，但是选择区位并不在鹭湖住区，周边也没有依山傍水的环境，如果鹏瑞开发一贯的大户型豪宅似乎不是最佳选择。
虽然项目营销中心暂时还没建好，但已有些网友透露项目预计供应套，户型面积大概在79-平，而且79平、90平占了大多数，鹏瑞颐璟府这是以刚需、刚改为主体了？
来源：家在深圳
对于鹏瑞颐璟建设，大家其实都是相当期待，一方面主要是鹏瑞的豪宅品质经验，产品会有保障。其次就是鹏瑞的豪宅项目，单价高户型大，一般的置业者可望不可及。
而这一次鹏瑞在龙华观澜开发项目，主要还是80-90平的中小户型居多，刚需产品。买不起深圳湾1号的小中产，有机会在观澜上车鹏瑞的项目，可以体验一番“深圳湾一号”的品质了。
来源：房网
从效果图看，鹏瑞颐璟外立面是很有豪宅的既视感的。自带的商业规模也不小，可以往高端商业期待。
颐璟府在观澜鹭湖南片区、高新园范围内，距离鹭湖富人区有点距离，纯大户型豪宅也不是观澜高新园最佳配置，刚需的80、90平面积反会更主流。
鹏瑞颐璟府中小户型居多，也很适合3公里外的华为总部基地的基层员工。华为+观澜高新园，鹏瑞颐璟的本地客源就很多了。
如果更想要买大户型的，核心鹭湖住区的二手房选择比较多，高赠复式和别墅都可以理解下。鹭湖核心住区在自然环境，目送上学，居住配套，目前是方便和成熟的。
不过当一个豪宅专家开发接地气的项目，能不能打造出刚需、刚改更需要的产品？刚需的需求主要还是空间利用率高、房间多，一贯做又大又壕房子的鹏瑞转战刚需，产品会不会让置业者喜欢有待验证。
同时置业者也关心一点，豪宅专家开发刚需产品，价格会便宜吗？我们先看看去年观澜入市的一些项目价格。
.09，合正观澜汇二期，户型建面约96-㎡，均价约5.69万/㎡，单价区间在5.2-6万/㎡，总价区间在-万/套。
.12万科启城家园，户型建面约79-㎡，均价约5.7万/㎡，单价区间在5.3-5.9万/㎡，总价区间在-万/套。
.12北宸之光家园，户型建面约80-99.8㎡，均价约4.8万/㎡，单价区间在4.1-5.5万/㎡，总价区间在-万/套。
观澜汇和启城家园距离地铁4号线较近，整体均价约5.7万左右，北宸之光已经在牛湖，价格则相对低一些，均价4.8万左右。
鹏瑞颐璟府目前暂无地铁，商业依靠自身入伙后的商业配套，户型以刚需为主，更对标招商观园、金地鹭湖的中小户型。限价背景，关于价格大家猜猜多少呢？会不会5-6万左右？
嗯，万住上“小深圳湾1号”，在观澜高新园上班就是比在南山高新园上班压力小啊。一套鹏瑞颐璟的2-3房，简直比南山高新园的学位单房总价还低...
鹏瑞近年正在积极扩张版图，除观澜有项目外，深圳光明、盐田也都还有储备项目，预计刚需和豪宅方面都会兼备，看好鹏瑞品牌的，选择多多。
鹏瑞深圳项目，来源：鹏瑞
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