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经济观察报记者陈博等待了两年，《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称“《自贸港总体方案》”）尘埃落定。
这份寄托了海南经济结构转型的文件，与房地产行业勉强挂上钩的仅有两个细节：一是支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金(REITs)；二是实现人员进出自由便利。
一位TOP5海南地区的项目销售负责人对经济观察报表示，从长远来看，《自贸港总体方案》对包括房地产在内的所有行业都是利好。未来海南房地产更适合做长期价值深耕，房企传统的高周转路径在海南行不通。
作为海南一家本地房企的营销负责人，林泽对房地产判断同样比较理性，“（方案）和房地产没有多大关系。”
以建设自贸港为契机，两年来，海南凭借“壮士断腕”的决心，正经历一场去地产化运动。全域限购和现房销售显示出打击房地产市场投机、摆脱土地和房地产依赖的决心。安居型商品住房成为海南房地产换挡期内的“武器”之一。
关上了房地产大门的同时，海南也在试图打开自贸港更广阔的想象空间。海南的转型不仅是突破长期以来对土地财政和房地产的自我尝试，也为中国经济转型升级开启一扇探索的大门。
限购之痛
见证过行业高光时刻，也经历过两年多的“苦日子”。浸淫海南房地产十多年，林泽已经养成习惯，每逢新政出炉，总免不了从房地产角度，将整份文件琢磨一遍。
6月1日，传闻已久的《海南自由贸易港建设总体方案》正式发布，他照例第一时间快速浏览完全文。
“从头到尾，几乎没有一个条款，称得上真正利好房地产行业。”面对这份全岛振奋的文件，林泽格外淡定。
变化从年4月22日开始。那一天，海南省委办公厅、海南省政府办公厅联合下发《关于进一步稳定房地产房地产市场的通知》，对海南房地产实施全域限购。岛外投资客入琼的路径，迅疾而直接地被封死。
相比国内其他城市，过去的几十年间，海南房地产市场一直都是特殊的存在。岛外需求占据主导的畸形客群结构，让这座热带滨海岛屿的房地产一次次裸露在聚光灯下。
如果从更为细节的角度来观察，海南对岛外购买力的依赖，过往至少遭遇三次历史性演变：
年以前，海南整体商品房市场上，外地购房者占比超过85%。其中，海口以外的市县，95%以上来自岛外需求；海口的销售中，有60%由外地人贡献，30%-40%为本地购买力。
到了年，海口的客群结构进一步演化成新老海南人占据60%，外地人占40%。其他市县，本地购房需求的占比逐渐增加到20%-30%。
岛外输入性购买力积累到一定程度后，刺激并带动本地购买力，是海南房地产市场发展过程中逐步形成的一条主线，伴随着他们购买面积越来越大，单价越来越高，本地刚需也从房地产中斩获了一定的经济收益，并转化成楼市购买力的一份子。
基于海口教育、医疗条件为海南最优，本地户籍的刚需购房者基本将目光聚焦到海口区域。截至年“全域限购令”颁布前，海口的本地购房者已经增加到80%以上。
无论是直接依赖岛外需求的模式，还是仰仗岛外经济传导的转型，“全域限购”落地这两年，海南房地产市场所遭受的“杀伤力”不容小觑，这种影响也立竿见影地反映到海南官方数据中。
年，海南省商品房销售额刷新历史纪录至.7亿元，同比涨幅高达82.1%；但年，这一指标急剧下降23.2%；到了年，海南商品房销售额同比继续下降38.8%；今年前4个月，海南商品房销售额再度萎缩45.1%至.91亿元。销售额的同比降幅逐年扩大。
不过，购房需求的结构性演变，导致过去两年间全域限购所带来的打击有所分化。影响最大的，当属海口以外的18个市县。
“全域限购后，其他市县的新盘市场上，几乎没有多少符合条件的购房者，销售量和销售额萎缩至不到以前的30%。”林泽举了个例子称，文昌市在年市场最高潮时，一年销售面积可以达到80万平方米左右，年连10万平方米的成交都达不到，这一数字相当于内地一个项目的体量。
海南省统计局的数据显示，年前四个月，19个市县中，销售面积不足1万平方米的有9个市县；销售额不足亿元的有8个市县，大部分都集中在海南中部和西部地区。
“海南周边的这些房地产老板，现在过着多么煎熬的日子。”身为地产圈的一员，林泽感触颇深。
相比之下，占据海南岛三分之二销售面积的海口市，此前两年间，由于多个项目处于清算阶段，整体经济还在惯性发展，加上这一轮本地购买力的释放尚未结束，当地房地产市场短期内还处于向上的态势。
年，海口市全年销售面积达到.56万平方米，同比上涨12%；销售额约.8亿元，同比上涨30.2%。
但最新数据显示，年前4个月，海口的销售面积为87.71万平方米，同比下降25.5%；销售额为.75亿元，同比也下滑24%。
年8月，为了稳定海口房地产市场，海口市住建局、物价局曾在约谈多家开发商后，将海口商品房备案价控制在元/平方米以内。
据经济观察报了解，今年3月后，海口限价令已经解除。“现在除非市区的少量优质学区房项目，价格还能卖到1.73万元/平方米。像海口西海岸、观澜湖片区的一些新房，单价已经下降到1.1万-1.3万元/平方米了。”一家海南房企的营销总透露。
下行通道的“枪声”全面打响，“这意味着全域限购落地两年后，政策的威力终于全部体现出来了。”林泽告诉经济观察报。
事实上，海南调控的脚步还未因此停下。最新一个措施是，3月8日起，严格执行本地居民多套住房限购政策，对在本省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居房与商品房。
海南的限购，再次从非本岛户籍购房者升级至本地中高端收入客群。“这相当于将这座城市里最具备购买能力的一批需求扼杀在摇篮中，本来本地市场的容量已经在萎缩，政府出台这一条款，肯定会导致市场进一步缩小。”海口市房地产业协会秘书长王路称。
人才新政的“口子”
限购政策的持续加码，彻底关闭了岛外购房者通往海南房地产的闸门。取而代之的是，两年来，海南省政府正在不遗余力的引进各类人才。
年6月，《百万人才进海南行动计划（-年）》的正式执行是一个开端；此后，海南陆续出台了《海口引进人才住房保障实施细则》、《关于进一步完善人才购房政策的补充通知》、《三亚市人才住房保障实施细则》、《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》等一系列配套通知及细则，基本取消全省(除三沙外)落户限制。
根据克而瑞研究中心统计，海南针对人才引入政策以及更新频次，远远高于一般地区，几乎每一个季度就会有一次较大幅度的调整。
尽管海南省委宣传部副部长张怀海年初还强调，建设海南自贸港，人才是战略性资源、决定性因素。为进一步打造人才集聚的良好政策环境，吸引各类人才来琼发展，海南着力实行更加积极、更加开放、更加有效的人才政策。但这依然被更多舆论视角解读为有针对性撕开了全域限购的一道口子。
而此次的《自贸港总体方案》，涉及39条制度设计，其中与房地产联系颇为紧密的一项也体现在人员进出自由便利上。根据自贸港发展需要，海南针对高端产业人才，实行更加开放的人才和停居留政策，打造人才集聚高地。在有效防控涉外安全风险隐患的前提下，实行更加便利的出入境管理政策。
细化来看，一方面，海南将深化户籍制度改革，进一步放宽户口迁移政策；另一方面，从税收层面对部分人才实施优惠政策，优惠模式与力度均是国内首创。
年之前，对在自贸港工作的高端人才和紧缺人才，其个人所得税实际税负超过15%的部分，海南将予以免征；年之前，对一个纳税年度内在海南自由贸易港累计居住满天的个人，其取得来源自贸港范围内的综合所得和经营所得，按照3%、10%、15%三档超额累进税率征收个人所得税。
“现在上海新片区、深圳前海的税收优惠政策都是针对境外人才，所得税参照香港和新加坡，多余部分退税。而海南提到的这部分个人所得税优惠政策，境内与境外人才均可享受，这将大大提升海南未来吸附人才的能力。”麦哲中国创始人杨东表示。
在全域限购的“紧箍咒”之下，岛外投资客与候鸟人群的准入遭遇层层壁垒。落户门槛的降低，一定程度上相当于局部变相放开了限购的约束。
但林泽更
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