导言
年胡润全球房地产富豪榜的上海首富，上海龙之梦的老板童锦泉投资亿元在浙江湖州长兴县打造一个超级旅游大盘，叫做太湖龙之梦，这个项目有上海迪士尼的四倍那么大，整个项目有6家星级酒店、13个剧院、7个主题乐园、1个古镇、1个野生动物园、1个马戏团和盆景园、3万平米会展中心、亩的湿地公园，总占地面积达到23.46平方公里。能想象有多大吗？
01
其实，这只是当前文旅地产开发的冰山一角而已。近年来，除了一直深耕在文旅市场的那些龙头企业外，原来在住宅及商业地产领域的大型房企也纷纷杀入这个市场。
例如两个月前，万达集团在四川完成投资亿元的基础上，再投资亿元，其中就以文化、旅游项目作为重点投资；而在此前的4月份，万达在甘肃省投资亿元，除了5个万达广场外，其余也是投资超大型文旅项目和3个星级酒店。
根据执惠机构统计数据，截止到年上半年，在全国百强房企中，就有60家企业挥师进入文旅地产领域，其中超过10家专门成立了文旅集团公司，各省市的重点文旅项目就超过个。
国内文旅地产于年开始进入快速发展期，到年开始呈现井喷式发展，国家旅游局有关数据显示，年全国的旅游地产项目个，到年猛增到个，~年增幅有所减缓，年以后，又迎来一个新的发展高峰。
数据来源：国家旅游局02
文旅地产的兴起，主要有两个方面的原因：一是国内旅游业的快速发展；二是房地产市场中，住宅与商业开发逐步饱和，文旅成为房地产的一个新增长点。
国内旅游业从上世纪90年代开始兴起，年后进入全面发展期，随着老百姓生活水平提高，人均可支配收入增多，旅游地产的产品也逐渐丰富。根据国家旅游局的数据，年起的最近十年，国内旅游收入快速增长，连续10年同比涨幅超过12%，年国内旅游收入已经突破5万亿元大关，占GDP总量的11.04%。旅游业在国民经济中的比重明显提高。
数据来源：国家旅游局年~年的十年，也正是国内住宅地产、商业地产快速发展时期，绝大部分开发商都在住宅地产上发力，商业地产则紧随其后，成为房地产开发商的另一个重要市场。随着住宅与商业市场的快速发展，在开发商的激烈争夺中，住宅市场、商业地产市场日趋饱和，逐步进入到存量时代。在此背景下，旅游地产成为了一个新目标。
以此同时，住宅地产与商业地产培养出一批实力超强的大型房企，其中，主要以住宅开发商为主，比如碧桂园、万科、恒大、绿地等；同时，也培育出了深耕在商业地产领域的一批大型开发商，如万达、世茂、宝龙等。而深耕于旅游地产方面的开发商则数量较少，比较有代表性的如华侨城、宋城股份、中青旅等。
这为住宅、商业地产开发商进入文旅地产领域创造了极好的条件。截止到年底，在文旅地产前十强的品牌开发商中，除了华侨城和中青旅外，文旅阵地已经全部被跨界进入的住宅、商业开发商占领，比如融创、恒大、世茂、万达、华润、阳光等。
03
目前国内文旅地产的开发，主要分为四类：第一种是主题公园模式，如迪士尼、欢乐谷、观澜湖、恐龙园等；第二类是文旅小镇模式，如宏村、丽江、乌镇、周庄、朱家角等；第三类是景区开发模式，如东部华侨城、各地的海景房、山景房、湖景房等；第四类叫做都市消费娱乐模式，如万达影院、诚品、百老汇等。
近三年来，文旅地产的场面可以说异常热闹，仅各种新型的特色小镇就已经数不胜数，这中间有成功的，也有失败的。就文旅地产而言，目前，成功项目少于失败项目，盈利项目少于赔本赚吆喝项目。
好在于进入这个领域的基本上都是大开发商，财大气粗，就算短期内没有收获满意的营收和利润，却有着足够的实力和抗风险能力，在他们看来，文旅是一块巨大的蛋糕，盈利不盈利是一回事，抢滩卡位才是最重要的，对于他们来说，这个市场未来绝不能缺席。
大开发商可以这样玩，只不过中小企业如果也这样玩，可能就玩不起，迟早会出问题。
年5月，位于陕西西安蓝田县的白鹿原民俗文化村开始试营业，仅过了一年多就游客锐减、商铺关门。投资超过20亿元的成都龙潭水乡成为网红文旅项目，不是因为火爆，而是因为火爆之后，关门大吉了。
在云南丽江，有一个名叫雪山艺术小镇的文旅项目，如今已经变成阳光的地盘，这里原来是李亚鹏投资的文旅项目，最后草草收场。李亚鹏不仅因为这个项目留下一堆债务，还由此承担项目失败带来的一系列后果，被列入了失信人老赖的名单。
04
文旅地产正在成为大咖博弈的战场，中小企业进入这个领域存在极大的风险。主要原因体现在二个方面：一是文旅地产的开发，要求开发商具备强大资金实力和长期抗风险能力；二是文旅项目的运营，要求具备极高的操盘能力和强有力的后期经营管理能力，而这两点正是中小房企所缺乏的。
专家认为，如果中小房企要在文旅地产领域中生存下去，切忌跟大型房企去比拼实力和耐力，更不要在规模上陷入恶性竞争的陷阱，可根据每个企业实际情况，采用三种变通方式求得主动权。
一是走土地流转路线。如果是早期进入这个领域，由于获取文旅项目的土地成本较低，在圈地运动中有储备土地资源的中小房企，可以通过土地流转获得增值收益，或凭借长期深耕某地，积累起来的各种资源，就地取材获取优质土地资源。
其二是走合作之路。利用当地长期积累的资源，与全国性的大型房企联姻合作，或者借助外来资本、跨界资本，提供当地资源，进行优势互补、资源整合，从而站稳脚跟。
其三，选择小而精文旅项目。在文旅地产的细分领域，选择一些小而精的项目，进行开发运营，是一个不错的选择。万万不可用斤力气去挑斤的担子，对于那些文旅地产的超级大盘，尽量避免陷入其中。
结语
当前，文旅地产已经开启了大盘时代，几乎每一个项目都是巨无霸，目前的现状是，如果文旅项目达不到一定的规模，都不好意思说自己是文旅项目。显然，这种一味求大、求规模的运作模式，正在成为这个领域的双刃剑，它可以快速成就一个企业和品牌，也可能快速毁掉一个企业和品牌。文旅地产的大盘时代，你准备好了吗？
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlff/2783.html
