近几个月以来，的深圳楼市，整体价格虽未有较大涨幅，但实际成交还是比较火爆的，甚至有回到5年前那样的盛况。尤其是豪宅，出现了一个“小牛市”。
据中国基金报报道，今年4月，招商蛇口太子湾项目再度开盘。最低单套总价近3千万。开盘半天，总共只有54套被“秒光”。
得益于从去年下半年起深圳的一系列操作；深圳取消豪宅税，港人在大湾区买房的各种便利条款出炉，广东省要加速落户政策……，给本来就重视投资的深圳人，带来更多的红利。
这种现象除了供应量、价格和地段有关系，年前豪宅税调整后市场的高预期在此次成交市场中也有所体现。
01、不断升级的限墅令，让别墅愈加稀缺
限墅令下，别墅开发，成为绝唱；别墅产品，日益稀；别墅价格，水涨船高。
而深圳就算是普通住宅的新房项目是比较稀缺的，更何况别墅产品。
关于限墅令的发展历程，还要追溯到年。
为提高土地利用率，年国家出台规定，限制别墅用地；随后限墅令不断升级，年，国土资源部出台最严“禁墅令”，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续。年，国家再次发布《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》。
土地政策的逐年完善，加剧了别墅用地的稀缺性，特别在寸土寸金的深圳，更是一墅难求。
深圳被熟知的八大豪宅区，主要分布在罗湖区、南山区等经济高度发达的区域。分别是银湖豪宅片区、华侨城豪宅片区、蛇口半岛豪宅片区、盐田豪宅片区、观澜湖豪宅片区、深圳湾滨海豪宅区、尖岗山豪宅片区、前海中央别墅区。
这些豪宅区，早已汇聚各大行业顶尖人士。银湖和华侨城这样的传统富人区，汇聚达官贵人。观澜湖主要聚居富商。而深圳湾、蛇口、前海这些高新科技区域的富人区，更多的是国际高端人才以及各大企业高管的聚集地。
以年媒体不完全统计的数据来看，深圳别墅基本门槛都是千万级。笔者查阅二手房平台发现，盐田天琴湾别墅一线山海景观的大户型售价可达3亿元；曦城别墅最高售价1.7亿元；华润银湖蓝山别墅售价也高达亿元级别。
02、别墅对深圳人来说已经愈感“遥远”
如今频频在楼市掀起爆炸性效应的“天价房”更多是大平层、顶复等产品，并非深圳顶豪买不起或不喜欢别墅类产品，而是市面上此类产品实在太稀缺。据粗略统计，自年后，深圳已再无新建别墅出炉。
深圳将别墅划为禁止发展类产业，除在土地供应上严格控制外，对于类别墅即联排、花园洋房等项目的审批也越来越严格。甚至一些存量的别墅也被拆除。
年住建部摸查地方违建别墅，将暂停审批别墅项目。深圳也在一步步落实违建别墅的拆除。南山西丽松林山庄37栋临建别墅、香蜜湖高尔夫球场的别墅都已经宣布拆除。网上消息称，深圳东部某著名的别墅群，可能也拆除计划之内。可以预计，未来在深圳无论是购买存量别墅抑或是新建别墅的机会将更加微乎其微。
可以说，在愈加严格的“限墅令”的大环境之下，市面上可销售的别墅，已经是买一套少一套了。那么深圳人未来真的再无别墅可住了吗？新晋的财富新贵，面对市场上极其稀缺的墅居资源，他们的栖息梦，又该走向何方？
03、别墅、豪宅受深圳人青睐，显示强大的购买能力
1、虹吸效应明显
深圳是一个奋斗者聚集的城市，也是中高端人才高度聚集的城市。深圳只有九分之一个北京、三分之一个上海以及四分之一个广州，深圳却以全国万分之二的国土面承载了国内0.9%的人口和2.7%的地区经济总值，虹吸效应明显。（数据统计：深圳市统计局）
2、顶部购买力强大，对豪宅需求旺
人才的聚集，意味着财富的集中。根据猎聘网全国各城市中高端人才平均月薪排行榜TOP20，深圳以元高居全国第3，仅次于北上。全国土豪涌入深圳市场，深圳购房购买力大大增加。近几年的深圳别墅市场、以及临深片区的别墅市场数据统计得出，深圳人是别墅市场的主要购买者。
3、别墅市场稀缺，新增供应量极少，现有量低，限墅令实施多年的深圳，别墅几乎成了梦。
4、深圳人对居住品质需求提高
上世纪80年代，来自全国各地的人，聚集在各式各样农民房里，开始绘制自己未来在深圳的工作和栖居梦想。
到年，深圳才有了第一个商品房，这一年开启的住房货币化政策，也正式让中国进入了历史上最为猛烈的“建筑大爆炸”时代。
上世纪90年代万科天景花园、威登别墅等楼盘。罗湖口岸附近，年房价最高峰时，房价高达2万元/平，市场疯抢。
（航拍怡景花园）
别墅梦最早诞生于怡景花园，后来就是深圳的第一代别墅区银湖，万科掌门人王石、世联地产掌门人陈劲松以及多位地产开发商老总，都是当时银湖里面别墅的业主，那个时代，豪宅和别墅梦想普遍存在每个深圳人心中，但是实现梦想则是极少数人的事情。
年之后到深圳的人，靠奋斗买房是他们最大的动力，这个极具造富传奇色彩的城市，已有很多人手里握着几套房，却还是为没住上别墅而遗憾。墅居梦的一个大阻碍，则是资源极度稀缺。
04、临深同城，来了还是深圳人
自年以来，东莞承接深圳高新产业外溢，大量高新人才也在不断涌入这座城市，居住需求随之攀升。东莞从经济半径来看，离深圳最近，接壤面也最广，东莞作为深圳人口外溢最重要的承接地之一，未来估算约有至少超过万人将来工作在深圳，居住在东莞，且主要分布在临深等热门区域。
由高铁、地铁、高速公路串联起来的便捷交通路网，已经让深圳和东莞形成1小时生活圈，部分地区可实现两城半小时通勤。提了十多年的“莞深同城”时代已经来临。
近年来，凭借毗邻深圳的地缘优势、制造业配套优势，塘厦对标深圳一流的现代化产业体系和城市规划建设水平，使塘厦真正成为莞深“1小时生活圈”的核心地带。
莞深同城已落到实处，越来越多的深圳人，住到临深片区。据了解，在东莞凤岗镇官井头村的大运城邦小区，超过95%的住户来自深圳。还有位于东莞虎门的大热盘南部湾万科城，是一个接近户超级大盘。据不完全统计，来自深圳的业主超过70%。
临深地带产业紧密交融、交通网的完善，还有城市边界融合的暧昧，仿佛对临深片区未来的价值潜力成为深圳人看透不点透的一种心理常识。
05、深圳人锁定临深，为寻墅居梦
购买力强大的深圳人，却很难在深圳实现墅居梦想。年底出台的“深圳市住房建设规划（-）”文件中，透露了一个重要的数据：深圳住房供应量只有65万套，而住房需求有万套，自有住房率远低于50%，想追求居住品质的深圳中产更面临困惑：深圳的别墅买不起，一般的住区买来投资，并非理想居所。
也有越来越多人把在深圳无法实现的墅居梦，也搬到临深。深圳本土别墅虽然已近绝迹，放眼土地广袤的临深片区，也许能物色到少数珍稀的、已经报建成功且在售的墅居产品。
近年来东莞临深的别墅盘，深圳客占据绝大比例。以去年加推开盘的万科在凤岗的别墅盘——四季花城为例，开盘即售罄，深圳客占比60%。产品一推出就创造了“排队2小时，看房5分钟”业界传奇。
06、在东莞，可以实现更纯净的香蜜湖山湖梦
提到深圳豪宅，多数人会条件反射地想到香蜜湖。香蜜湖是深圳人心中的山湖墅居梦想最典型代表，这个片区的墅居产品更是“稀而贵”。笔者查阅安居客等官方平台可见，香蜜湖片区别墅（以香蜜湖一号为例）二手价已达到万起步。
在距离福田25公里的地方，就有一个更纯净的“香蜜湖”。东莞临深10年豪宅大盘——万科棠樾，方圆约2.5公里内，移步异景，将棠樾倒影在这原岛湖山间。
值得一提的是，4年，国务院办公厅印发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，明确要求暂停新建高尔夫球场，清理已建、在建的高尔夫球场项目。棠樾周边就是观澜湖高尔夫球会，拥有这样不可复制的珍稀资源的别墅产品，更是卖一套少一套。
此外，项目周边还有大屏嶂森林公园、虾公岩水库、企洞水库、仙女湖……
万科棠樾真正实现了墅居标配：把时间浪费在美好的棠樾，过着有说有笑有院子的生活，或许是不错的选择。据了解，目前建面约-㎡湖山院墅正诚意登记中。
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