前天晚上，国庆长假后第一个周末，深圳突然获得了中央的大礼包：《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（00－05年）》来了！
很多朋友要淘哥解读一下，目前网上的解读已经很多了，淘哥想说的是：
其一，肯定是大利好，深圳扩权了。
其二，这可能还不是礼包的全部，接下来还可能有礼包。
其三，至于对房地产的影响，一定要从中长期来看待城市发展与房地产的互动。
在淘哥看来，扩权长期看或是扩容的过渡，短期看，则意味着深圳都市圈建设、深圳和周边城市建合作区的模式，将进入快车道。
未来出现深莞合作区，深惠合作区，深河合作区，深中合作区或者深珠合作区，大家不要奇怪。
城市间的行政边界将模糊，深圳核心城区将扩大，一批新兴片区、新的节点、中心将崛起。这对深圳楼市是很大的新机遇。
淘哥讲几个亲身经历的案例，大家体会下，城市的演变和楼市的关系。
1、年1月1日元旦，梅林关口的龙华万科金域华府开盘，价格大概1-1.1万，同一天开盘还有南山的半岛城邦二期，两个盘都热卖。淘哥当时还在南方都市报，采访开盘现场，写了一篇文章《新年第一天，楼市现曙光》，下面是文章的配图。
当时有读者看了文章后不相信，认为龙华1万多不可能卖的很好。现在，贝壳APP上金域华府二手房报价大概在9-1万之间。
、年8月16日，龙华红山的华业玫瑰四季开盘，当时均价大概.6万，其中约45平米的小户型.1-.3万，68平米的.万。
当时，淘哥一听到这个价格信息，立刻叫办公室的编辑记者们，都不要写稿了，马上去现场买房。有一位刚毕业的小记者听了，执行力很强，找家里凑了点钱，想办法买到了一套45平小户型，万出头。
今天，贝壳App二手房这个户型挂牌价格万，涨了四倍。
3、年11月7日，龙华老城区的鸿荣源壹城中心，在深圳湾春茧体育馆开盘，创造了演唱会式开盘的盛况，套房源，均价4.35万，全部售罄，一套不剩。下图是淘哥拍的图片。
这个盘曾经有非常多的人不看好，认为盘太大、供应量太多，认为交通堵车，没有地铁，认为龙华老城区太远。惟有淘哥一直明确表示：看好壹城中心，因为城市发展趋势到了。
淘哥还介绍大学的室友买了一套，4万多不到5万入手的，最近的二手房挂牌价：7.5万-9万。
通过过去十来年，淘哥亲身经历的三个案例，想告诉大家，城市价值是房地产的基石，房产价值和城市演变息息相关，随着深圳大踏步发展，一些区域会迎来自己的爆发期。
比如说龙华，万科金域华府代表的深圳北站和梅林关崛起，是龙华1.0时代，华业玫瑰四季代表的红山兴盛，是龙华.0时代，3.0时代则是壹成中心片区的逆袭。
未来趋势很明显，龙华将走向观澜为核心的城市4.0时代。观澜未来或许会复制北站、红山、壹成中心的城市与楼市互动的财富传奇。
01
扩权背景下
整个龙华都是深圳的中心
观澜也是北部中心
最新的先行示范区综合改革试点大礼包，淘哥觉得最核心是赋予深圳很大很多的权力，一些领域已经有了省级管理权限，文件明确指出：
广东省要积极为深圳开展综合改革试点创造条件，加大行政审批、科技创新、规划管理、综合监管、涉外机构和组织管理等方面放权力度，依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限。
淘哥认为，在这个扩权的大背景下，深圳和周边临深城市建立合作区，就成为理所当然的选择。
未来，观澜也将变成深圳大都市中心城区的一部分，很多人可能不相信这一点，淘哥讲个最新的大事情就明白了：东莞九镇“扩入”深圳，建设“深莞深度融合发展示范区”。
东莞南部各镇和深圳北部城区是接壤的，未来，整个龙华都是深圳的中心城区，东莞各镇才是深圳的郊区。
从下图这个未来深圳的总体城市规划图也可以看出，深圳的中心体系中，有一个：观澜——平湖中心！
0
龙华传统核心区无货
观澜成为刚需新福地
龙华楼市目前的格局是，渐渐豪宅化，刚需也有点吃不消了。
红山的深高北学位房，如金亨丽、水榭春天56期10-13万；上塘龙华金茂府附近的中海锦城等8.5-9万多；龙华中心片区的壹成中心7.5-8万出头。但确实没想到观澜居然也到了6-7万的水平。
7月7日，合正观澜汇一期，成交单价超过7万。
来源：链家网
4月底，城建仁山智水花园二期，成交单价元。
来源：链家网
而且，龙华的新房供应也不多了，巧妇难为无米之炊。最新9月8日公布的四季度计划推盘表格，就大浪有一个新盘：锦顺名居。
淘哥认为，未来龙华的供应主要看观澜，观澜会成为龙华主力供应区。而且观澜部分优质二手房已突破6万，但是很多新房才5万多，有套利空间，刚需也还够得着。
这里的城市更新体量也很大，城市面貌将发生巨大变化。如下图的红色部分，观澜片区的旧改比较密集、范围很大。
据统计，观澜片区内有40个大的旧改项目，总体量约万平，大概是3个福田区那么大。目前已有万科、鸿荣源、华润、佳兆业、卓越等一线品牌开发商相继入驻。
在新时期“重点规划”的前提下，还有“千万级旧改“推进，可以预见观澜大概率会成为龙华下一个重点中心区。
淘哥提醒，错过了北站、红山、壹成中心，不要再错过观澜了。
03
观澜是产城融合
产业重地+科创核心+品质住区
大湾区中最重要的是要打造科创高地，从这个角度看，观澜的产业地位在深圳很重要。
首先，根据十三五规划，龙华区将实施组团发展战略，整个龙华的未来发展是由南往北：从北站新城的商务核心，经过龙华现代商贸中心区，继续往北就到了观澜的科技核心。
观澜位于龙华产业发展轴的关键节点和咽喉要地。
其次，梅观科技创新走廊是深圳市中轴提升战略的重要空间载体，由南向北依次串联南大门、深圳北站、华南物流园、富士康、华为、观澜高新园、鹭湖科技文化片区、九龙山、大富工业区、北大门等重要空间节点，总面积约96平方公里，未来将打造成为产值超万亿元的区域性创新走廊。
位于梅观科技创新走廊中心的观澜高新园，是龙华6大重点产业片区之一，已纳入国家高新区，比肩南山留仙洞、大学城高新区，标志着观澜片区将成为深圳创新驱动核心引擎。
而且观澜高新园和华为总部基地、富士康总部基地、九龙山智能科技片区连成一片，能形成集聚效应，大大提升片区的产业价值。
不仅如此，观澜也是龙华行政中心所在地。
龙华行政科技文化片区将协同周边鹭湖、九龙山、观澜老中心等共同打造观澜北中心；将围绕丰富的公共资源，构建优质结构，用地规划要形成产业、城区、绿地三分融合的格局，到08年实现千亿元产值，打造产城融合的品质城区。
所以，这里的城市资源很丰富。
如商业配套，观澜片区内有建面近30万平观澜湖MH-MALL，这是龙华区最大的商业中心，由观澜湖集团斥资50亿打造而成，体量相当于近个万象城+1个欢乐海岸大小。
来源：观澜湖新城MHMALL
这里汇集了“世界第一大观澜湖高尔夫球会、亚洲最大的网球乡村俱乐部、多家酒店、国际会所、国际会议中心、生态休憩园”等高端场所，完全可满足人们的高端的生活、商业需求。
再来看看文体及生态配套；在文体方面，有观澜文化体育中心（观湖新地标）；设计方案入围世界建筑节未来项目大奖的鹭湖三馆（龙华区图书馆、群众艺术馆、大剧院）。
观澜体育公园效果图
观湖文体中心效果图
片区内还有不少国家级旅游景区，比如被评为国家5A级旅游景区、世界最大的高尔夫球场（占地约0平方公里）的观澜湖高尔夫；被评为国家4A级旅游景区，深圳唯一集温泉、康体娱乐一体的生态旅游景区-观澜山水田园；还有占地约万平的深圳十大客家古村落之一-观澜版画村。
还有学校、医院等。
龙华区教育科学研究附属中学：项目建设用地面积约.83平方米，拟建办学规模为初中30班1学位，计划总投资.18亿元。隶属于龙华区四大品牌学校系列之“龙华区教科院附属系列”。
医院，是占地约5.6万平，建面约35.59万平，总投资额约3.59医院（预计01年建成）。
医院效果图
来源：龙华新闻
医院，总用地面积平方米，总建筑面积0.78万平方米，项目投资估算约0亿元。按建设计划，00年可开工建设，05年投入使用。医院效果图
来源：深圳新闻网
也就是说，观澜不但有高科技产业，还有大量的城市资源配套，这样高科技的人才工作生活都有保障，产业人口会源源不断涌入，观澜的物业价值有坚实的基础和上升空间。
04
第一条地铁本月开通
观澜进入全面爆发期
再来看看地铁！这是重要的爆发点。尤其是片区的第一条地铁，对周边的房价拉动作用是最大的。
比如，地铁4号线北延线：预计10月8日通车，打破观澜无地铁局面。
地铁4号线北延线（三期工程）由4号线二期工程终点清湖站向北端引出，由南至北依次沿和平路、观澜大道、高尔夫大道敷设，终点于牛湖站，线路共设车站8座，全长约10.8公里。
来源：深圳市轨道交通
目前4号线延长线已经进入为期三个月的多车试运行阶段，随着牛湖、观澜两站点的曝光，4号线延长线离通车也不远了，也将打破观澜片区无地铁的局面。
地铁4号线北延线通车将带动片区发展，或提升沿线站点房产价值。地铁对区域的房产价值有一定的拉升作用，在首次地铁开通前后，最为明显。
地铁4号线开通前，龙华的房价还不到万/平。（数据来源：中原地产）自年龙华线开通后，地铁口的物业价值提升了，以民乐地铁口的书香门第为例开盘均价.万/平，现在二手挂牌均价约9万/平，房产价值提升约%。（数据来源：链家网）
还有地铁18号线（规划中）+号线（规划中）：连通南山、福田、大空港以及光明科学城。
除了地铁4号线北延线（10月8日通车），观澜片区内未来还将有地铁18、号线穿过，还可以观澜站与龙华有轨电车示范线换乘，实现便捷的地铁出行。
另外，通过梅观高速、观澜大道或是沈海高速、外环高速快速通往南山、福田、光明等中心区。总的来说，方便快捷的交通不仅有利于人才、及产业的流动，推动观澜片区的发展。
随着地铁4号线北延线的通车，将在带动沿线片区房价的上升，还对观澜片区整体有较大的提升作用。结合地铁18、号线规划的推进，“两横两纵”的便捷交通配套，观澜的房价其实还处于洼地，福田、龙华的购买力也会随之北上，置业观澜正是时。
05
万科北宸之光
“龙华城市新生计划”的标杆
助力观澜打造龙华4.0时代
观澜短期有地铁的爆发点，中长线有产业、人口、各类城市资源的利好，具备现实和未来的意义，所以，目前万科在观澜的首发项目——万科北宸之光，可以重点
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