导语
住宅对于大多数人来讲主要是居住与投资价值，我们通常把居住物业分为刚需与改善，投资有兼顾，刚需与改善包含着物业形态，房间功能及大小，当然还有房子的地段，品质，物业服务以及旁边的资源与配套等综合因素。所以，房子属于特殊商品，价格有高有低，选择起来也相对比较复杂。从本质上讲，这些因素大家都非常看重，多年来有一种需求持续高涨，就是学区房、学位房，这种房子经常一房难求。我们把这种情况理解为望子成龙家庭的刚需与梦想。
华润谢家湾小学
这让我想到几年前在重庆大西区影响非常大的一个项目，华润二十四城。记得那时身边很多朋友为了一个谢家湾小学指标，从北到南的追到西区去抢这个楼盘的房子，价格还是西区标杆，当然有人会觉得这个项目，地段好、万象城商业好、还有部分房子江景资源好，但是，很多家庭当时仅仅是为了要一个名校谢家湾小学的指标。这个也能理解，在中国有什么事情能比过孩子教育，孩子未来重要。孩子是每个家庭最贵的奢侈品。
不过，很遗憾华润二十四城的新房早被抢光，前段时间看了一下这个项目的二手房，绝对也是大西区的天价，不是一般家庭可以承受的，有些事情错过就是错过了。那大西区现在还有没有能读名校的学区房，性价比还不错的？最近我们在市场上发现了一个，今天给大家聊聊这个项目，中建御湖壹号。
一、项目区位
御湖壹号位于重庆市九龙坡区冬山路，项目距离大渡口商圈直线距离不到两公里，距离九龙坡杨家坪商圈直线距离6公里左右。
二：项目定位规划
项目规模万方，现在看来是绝对的大盘，可能很多人会问大盘和小盘比有什么优势？我们今天就来做一下对比分析，我们认为项目的优势不在于规模大小，更多在于项目规划与配套。
首先，我们说一个小盘会受到什么样的制约。开发商的逻辑很简单，先定位做什么产品能卖得起来价格，所以先定产品然后算货值，算利润，利润最大化；其次才是考虑这些房子排下了，这时发现没有太多地方做景观，那就优化景观面积和设计，或者通过巧妙的设计把亮点放大，再或者给你做一个漂亮的示范区转换你的视角。
回到大盘规划来，以中建御湖壹号为案例，万方，容积率3.5，这个项目建筑规模是市场上一般项目的2-5倍。项目规划了三种住宅产品，别墅、洋房、高层。规划总图上可以清晰的看到这个项目除了房子外还有学校（暂定名：中建谢家湾学校）和一个湖泊公园。
别墅和洋房分别围湖而建，高层退后布局，高层算是项目规模最大的，也规划了大量的高层观湖房源。我们发现比较有意思的是，高层三个大组团，基本都有规划比较大的独立中庭景观，在当前土地价格如此昂贵的情况下，中建绝对算是良心房企，这种项目多数开发商会布置更多的洋房和别墅产品（毕竟价格比高层贵这么多），把高层全部排在洋房后面，根本不会出现如此大面积的高层中庭景观，所以，这个项目规划对于高层小区来讲，享受到了更多资源与景观面积。
再回到大盘配套上，如果是一个小盘，除了房子加部分社区商业外，基本就这样了。而大盘可以有空间去做配套，这种项目在全重庆早些年很多，比如鲁能星城、融侨半岛、华润二十城、香港置地约克郡等等。很多人估计又会问为什么大盘就有空间去做配套，其实逻辑很简单，大盘一般拿地时间早，地价相对便宜，最主要是规模大产值高，开发商做了这些配套，一方面比没有配套的项目价格贵，市场竞争力就变强，然后这些配套成本能很好的分摊到每一套房子，其实也不算多。这是已经比较成熟的大盘开发模式，当然前提是开发商实力要够强，提前把配套做好，这就是大盘的优势。
中建御湖壹号就是一个典型的例子，项目开发初期就把配套做起来，据了解，小区旁，与谢家湾小学达成合作协议的小学与中学合成一体的九年制学校：中建谢家湾学校（暂定名）明年就能开学。
三、项目产品
对于教育资源比较优质的项目，开发商一般都会选择将户型划小，很有可能就是单间配套户型，然后可以卖更多套房子，这样的优势是单价能卖上去，开发商可以赚更多钱。但是这对于购房者来说这并不一定是好处，因为房子太小，一家人不能都搬进去住，所以买了学区房之后还得再买一套房居住。
而御湖壹号实现了学区+居住功能的统一。御湖壹号目前在售御园组团的高层，三梯八户，套内80㎡左右，重点是可以满足三房功能。御湖壹号的房子做到了既有教育指标，同时又满足三房功能。
套内79㎡户型
套内80㎡户型
四：项目价格
大西区主要由九龙坡区和大渡口区组成，开发范围广、相对也比较分散，我们把相对集中的几大板块进行划分，包括二郎、大渡口老城、大堰、双山、钓鱼嘴、跳蹬板块。我们把这几个板块的高层价格做一个对比，以及学区学位房价格做一个对比，其实性价比答案就很明显了。
图一：板块重点项目高层户型价格对比表
图二：板块学区学位房高层价格对比表
综述：到底值不值？
1、地段优势仍比较明显，算市区核心板块，距离大渡口商圈近，仅有3.4公里开车不到10分钟（导航数据）。到杨家坪商圈12公里，开车时间也不到20分钟。像这样好地段的房子在大西区其实也越来越少了，西区城市扩张早已到更远的跳蹬了。
2、大西区除九滨路有部分江景资源外，其他稀缺资源相比另外几个区来说算是比较少的了，中建御湖壹号的湖也绝对算得上西区项目里少有的资源，记得十年前二郎板块协信打造的彩云湖一号也算当时的区域天价楼盘之一，所以这个湖值多少钱，我们就不回答了。
3、复合规模大盘的优势前面已经讲的比较清晰了，中建御湖壹号可能算不上大西区最好的房子，但是综合价值和性价比一定算最高的项目之一，这点不容怀疑。
4、目前项目的高层单价可能比其他板块的没有学区的楼盘会贵-元/㎡，但我们认为，这个贵绝对值得。大家可以看看华润二十四城二手房价格和周边其他楼盘的价格，就知道答案了。
值！
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