这是海南实施全域限购后的第一个春节长假。
阳光依旧温暖，气候依旧宜人，来到这座海岛度假的游客依旧络绎不绝。但游客的到来并没有如同以往一样让海南的楼市沸腾起来，整个春节假期，海南很多楼盘的成交情况并没有明显回暖。
在“镁刻地产”记者探访海口、三亚以及陵水等市县的楼盘时，多数案场均只有少量的几组到访客户。正月初十，在海口西海岸一个大型楼盘的现场，一名置业顾问被问及春节假期的成交情况时指着身后只有零星两三组客户的案场表示，“您看这情况就知道了。”
来自链家旅居研究院数据更能说明一切：年春节黄金周海口楼市成交最高的是观澜湖公园壹号，共21套；而去年同期成交最高的绿地城成交数量达到了71套。
对此，链家旅居研究院评述称，受整体大环境影响，年春节黄金周期间，海口在依托刚需客户购房的情况下，相比年成交较为惨淡。
自年4月22日海南宣布全域限购以后，海南的楼市气温骤降。过去这十个多月里，海南官方在市场秩序整治和落实房地产市场调控任务方面丝毫不放松，限购政策也在不断加码与完善的过程中。海南房地产市场全面转向，岛外需求被全面抑制，更多的客户来自刚需群体。
经历过狂热、骤冷到平稳的海南楼市，正在翻开新的篇章。
全面封堵违规销售行为
年4月，在海南全域限购开启之后，“镁刻地产”记者曾第一时间探访海南楼市，彼时市场温度骤降，当时有部分中介人士“心存侥幸”地表示，现在限购政策刚刚下来肯定很严，确实没有任何漏洞可钻。几个月后还是会“睁一只眼闭一只眼”，毕竟市场在这里，不可能“一棍子打死”。
年海南全域限购政策文件。
海南在实行全域限购时所定下的政策是，海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
年2月，“镁刻地产”记者再次来到海南探访当地楼市时，大规模“打擦边球”销售房源的情况并未出现。一名海南当地的资深市场人士告诉记者，的确有一些先签约缴纳全款等社保符合资格后再网签的操作方式，但“只有极少数销售情况不太理想的楼盘”会采取这种方式。
记者以购房者身份联系了一名海口第三方中介人士，其向记者表示，（部分楼盘）可以先通过全款买房的方式，再缴纳个税或者社保，等社保符合要求之后再网签。但该人士在随后进一步向各个楼盘了解的过程中，多数楼盘都表示不能通过这种操作方式购房。
“我们现在没有这种操作方式。没有户口、没有社保，肯定是不能买的，你可以通过人才引进的方式获得购房资格。”海口南海幸福汇的销售人员指出。而在三亚的一个由碧桂园开发的楼盘现场，销售人员则表示，目前只有人才引进、符合条件的客户才能够购买住房，“没有其他操作办法。”
事实上，海南官方对于违规销售的行为一直采取严厉处罚的态度。年12月，海南省住房和城乡建设厅下发《关于进一步加大对违法违规销售和虚假宣传等行为查处力度的通知》指出，近期，我省部分房地产项目销售现场公开声称并实施：岛外居民可以先登记买房，缴交部分或全部房款，再补缴两年或五年社保或个税后办理相关购房手续。
《通知》中强调要深入开展房地产市场专项整治。各市县房地产主管部门要督促所有当地房地产开发企业和中介机构在销售现场或办公场所张贴公告，严禁岛外居民通过补缴社保或个税骗购住房，违反规定的将进行严厉处罚。
一名接近海南省住建厅的人士告诉“镁刻地产”记者，海南官方对中介的违规行为的处罚一直在进行中，后续陆续还会有。上述市场人士也指出，“海南要作出表率，违规行为是被严控的。”
刚需撑场和价格红线
在海南全域限购之前，海南全岛外地的购房客户占比一直处于高位。链家旅居的数据显示，年海南岛外客户购房占比高达88%。这部分人群多数是“候鸟族”，随着海南开启全域限购后，这部分需求全面被抑制，加之海南官方对于违规销售行为的严厉禁止，海南市场一夜之间进入“冰冻”模式。
“限购之后，市场凉凉。岛外群体占比达到海南住宅市场的8成，这样庞大的一个市场被限购，给房地产行业及关联产业都带来了重创。”海南锦诚董事长王路指出。
多名房地产从业人士告诉记者，海南的购房人群由此出现了显著的变化，更多的购房需求来自刚需客户。“现在还能够买房的都是‘新海南人’，刚需居多。”一名房地产策划指出。
他口中的新海南人所指的是通过人才引进落户海南的岛外人士，在海南购房的理由也不再是旅游、度假，而是由工作就业带来的居住需求。
海南锦诚在一份研究报告中也指出，“岛外客户是去购房资格，主力客群从旅居客户转向岛内刚改，而本地刚性客户前期已经消化大半，购买力不足。”
据海南锦诚统计，春节期间海口刚需与度假等大部分项目成交在5套以内；三亚大部分项目成交表现惨淡，其中成交套数最高的保利崖州湾仅成交26套，而年、年同期的数据分别是套和78套。
海南官方对于房地产市场的调控显示出了“壮士断腕”的决心。不仅祭出了严厉的调控政策，一些热点城市官方还为之定下了一条价格红线，一些楼盘价格新一期备案的价格均有明显下滑。以海口为例，年8月，海口市住建局、物价局在约谈多家开发商后，海口商品房备案价控制在元/平方米以内。
随后多个楼盘的备案价均出现了下调。例如，观澜湖公园壹号目前在售项目的均价就不超过万/平方米，而在年4月记者走访这一楼盘时，其销售均价超过2万/平方米。
全市一盘棋对于开发商而言是进退两难的境地。如果不按照这一指导价卖，则存在无法网签的可能，但如果按照指导价卖，则很难平衡利润与收益。“按照这个价格卖，其实是亏钱的。”一名楼盘策划告诉记者。
这一价格红线目前也没有松动的可能。据“海口发布”2月15日发布的消息，近期
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